Surélévation à Paris : quelles règles du PLU bioclimatique ?

Oui, dans certains cas.

Le PLU bioclimatique confirme une orientation importante de l’urbanisme parisien : privilégier la transformation et l’évolution des bâtiments existants plutôt que leur démolition, tout en permettant la création de nouveaux logements.

La surélévation s’inscrit particulièrement bien dans cette logique puisqu’elle permet de créer de nouvelles surfaces sans augmenter l’emprise au sol de l’immeuble. Le règlement prévoit ainsi des dispositions spécifiques pour certaines surélévations destinées à l’habitation.

Cela ne signifie toutefois pas que tous les immeubles parisiens peuvent être surélevés. Les possibilités dépendent toujours de la configuration précise du bâtiment, de son environnement urbain et des règles graphiques applicables à la parcelle.

La première question à examiner est naturellement celle de la hauteur.

À Paris, il n’existe pas une hauteur maximale unique applicable à tous les immeubles. Le volume dans lequel une construction peut s’inscrire dépend notamment de la largeur de la voie, de la situation de la parcelle, des règles graphiques du PLU et de la hauteur des constructions voisines.

Le gabarit-enveloppe détermine le volume constructible

Le PLU utilise notamment la notion de gabarit-enveloppe. Il s’agit d’un volume théorique maximal à l’intérieur duquel doit s’inscrire la construction.

Ce gabarit prend en compte une partie verticale correspondant à la façade et un couronnement qui détermine la forme dans laquelle peuvent s’inscrire les niveaux supérieurs et la toiture.

Certaines rues sont également bordées par des filets de couleur indiqués sur les documents graphiques du PLU. Ces filets peuvent fixer une hauteur de façade et une forme de couronnement spécifiques.

La simple comparaison entre la hauteur actuelle de l’immeuble et celle des bâtiments voisins ne suffit donc pas pour déterminer son potentiel de surélévation.

La hauteur maximale n’est pas un droit automatique à construire

Un point est essentiel : le gabarit réglementaire représente une enveloppe maximale, mais il ne garantit pas qu’un projet pourra utiliser l’intégralité de ce volume.

Le PLU impose également que toute nouvelle construction ou intervention sur un bâtiment existant s’insère correctement dans la séquence urbaine. La hauteur des immeubles voisins, la continuité des corniches, la silhouette de la rue et le paysage architectural peuvent ainsi conduire à limiter la hauteur théoriquement autorisée.

C’est pourquoi deux immeubles situés dans une même rue peuvent présenter des potentiels de surélévation très différents.

Il faut également distinguer le potentiel réglementaire du véritable droit à construire en copropriété, dont la mobilisation dépend aussi de la situation juridique et technique de l’immeuble.

L’une des particularités intéressantes du PLU bioclimatique est d’avoir prévu des dispositions spécifiques pour les surélévations exclusivement destinées à l’habitation.

Un gabarit spécifique dans certaines rues parisiennes

Dans certaines situations, notamment en bordure de voies de plus de 12 mètres qui ne sont pas soumises à un filet de couleur, une surélévation destinée à créer du logement peut bénéficier d’un gabarit spécifique plus favorable que le gabarit ordinaire.

Le potentiel dépend alors notamment de la largeur de la voie et de la configuration de l’immeuble. Le règlement prévoit toutefois toujours une hauteur plafond et impose que le projet reste compatible avec son environnement urbain.

Cette disposition peut créer de nouvelles opportunités sur des immeubles qui paraissaient auparavant avoir atteint leur hauteur maximale.

Certains immeubles déjà hors gabarit peuvent aussi être surélevés

Le PLU prévoit également un cas particulièrement intéressant : dans certaines configurations, un immeuble existant qui dépasse déjà le gabarit normalement applicable peut malgré tout accueillir une surélévation destinée à l’habitation.

Dans le champ d’application prévu par le règlement, celle-ci peut atteindre un niveau supplémentaire et jusqu’à 3 mètres de hauteur, avec un retrait d’au moins 2 mètres par rapport à la façade sur rue.

Cette possibilité est importante car un immeuble déjà haut n’est donc pas nécessairement dépourvu de potentiel constructible.

Elle doit néanmoins être vérifiée au cas par cas : certaines zones disposent de règles particulières et les secteurs de maisons et villas, certains ensembles modernes ou encore le secteur de Montmartre peuvent relever de dispositions différentes.

Le terme « bioclimatique » n’est pas uniquement une orientation générale du nouveau PLU. Il se traduit directement par des exigences applicables aux projets de construction, d’extension et de surélévation.

Un projet doit notamment intégrer les principes de l’architecture bioclimatique et prendre en compte le confort d’été, les performances énergétiques, les émissions de carbone et le choix des matériaux.

Lors d’une surélévation, les dispositifs existants qui participent à la ventilation naturelle de l’immeuble — courettes, baies, conduits ou souches de cheminée par exemple — doivent également être conservés, adaptés ou compensés lorsque leur maintien n’est pas possible.

Ces contraintes ne sont pas nécessairement un obstacle à la surélévation. Elles influencent surtout la manière dont le projet doit être conçu.

Une structure légère, une bonne orientation des ouvertures, une protection efficace contre les surchauffes estivales ou l’utilisation de matériaux à faible impact carbone peuvent par exemple participer à la qualité environnementale du projet tout en limitant les charges ajoutées sur la structure existante.

Respecter les règles de hauteur ne suffit pas.

Paris possède un patrimoine architectural particulièrement riche et de nombreux immeubles ou ensembles urbains bénéficient de protections spécifiques. Le PLU comporte lui-même des protections patrimoniales qui doivent être vérifiées avant tout projet.

L’insertion architecturale devient alors un élément essentiel : proportions de la surélévation, traitement du couronnement, matériaux, rythme des ouvertures, visibilité depuis l’espace public ou relation avec les immeubles voisins.

Certaines parties de Paris relèvent par ailleurs d’un régime particulier. Le Marais et une partie du 7e arrondissement sont notamment couverts par des Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), avec des règles spécifiques qui doivent être étudiées indépendamment du seul règlement général du PLU bioclimatique.

Un potentiel théorique de hauteur doit donc toujours être confronté à la réalité architecturale et patrimoniale du site.

L’analyse commence généralement par le croisement de plusieurs informations :

• la hauteur actuelle de l’immeuble ;
• la largeur de la voie ;
• le gabarit-enveloppe applicable ;
• les indications portées sur les documents graphiques du PLU ;
• la hauteur plafond du secteur ;
• la position de l’immeuble par rapport aux limites séparatives ;
• la hauteur et la configuration des bâtiments voisins ;
• les éventuelles protections patrimoniales ;
• les règles particulières applicables au secteur.

Cette première analyse réglementaire permet de déterminer le volume dans lequel une surélévation pourrait être envisagée.

Elle doit ensuite être complétée par l’étude du bâtiment lui-même : structure existante, configuration de la toiture, accès au chantier et contraintes de la copropriété.

Le potentiel réglementaire n’est donc qu’une première étape. Un immeuble peut disposer d’un droit à construire au regard du PLU sans pouvoir réellement céder ou exploiter son droit de surélévation.

Le PLU bioclimatique ouvre de nouvelles possibilités de transformation du bâti parisien et prévoit des règles spécifiques favorisant certaines surélévations destinées au logement.

Mais il n’existe pas de règle simple permettant de déterminer le potentiel d’un immeuble à partir de sa seule hauteur.

Chaque projet doit être étudié à l’échelle de la parcelle, en croisant le gabarit réglementaire, la largeur de la rue, la configuration des immeubles voisins, les contraintes patrimoniales et les caractéristiques du bâtiment existant.

Pour une copropriété, cette analyse permet de déterminer si un droit à construire réellement mobilisable existe avant d’engager des études plus importantes.

RM Architecte accompagne les copropriétés parisiennes dans l’analyse de leur potentiel constructible et l’étude de projets de surélévation. Lorsqu’un potentiel existe, sa valorisation peut notamment permettre de contribuer au financement d’un ravalement, d’une réfection de toiture ou d’autres travaux collectifs.

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