Quelle majorité en assemblée générale pour autoriser une surélévation en copropriété ?

La majorité applicable dépend donc avant tout de l’objet précis de la résolution soumise à l’assemblée générale.

Il faut notamment distinguer le droit de surélévation des autres droits ou parties communes éventuellement concernés par le projet. Pour approfondir cette question, voir notre article « Qu’est-ce que le droit à construire en copropriété ? ».

Lorsque le syndicat des copropriétaires décide de réaliser lui-même une surélévation afin de créer de nouveaux locaux à usage privatif, l’article 35 prévoit expressément que la décision doit être prise à la majorité de l’article 26.

Cette majorité correspond à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de la copropriété. Il s’agit donc d’une double majorité, plus exigeante que la majorité des voix de tous les copropriétaires. Légifrance

Ce cas doit être distingué de celui, fréquent dans les opérations de valorisation, où la copropriété ne réalise pas elle-même la construction mais cède son droit de surélévation à un tiers, qui porte ensuite l’opération.

Lorsque la copropriété cède son droit de surélever un bâtiment existant afin de permettre la création de nouveaux locaux privatifs, l’article 35 pose comme principe la majorité de l’article 26.

Il prévoit toutefois immédiatement une exception importante lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain.

Lorsque le bâtiment se situe dans un périmètre où un droit de préemption urbain a été institué en application de l’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Légifrance

On parle fréquemment de « majorité de l’article 25 », puisque le seuil est identique. Juridiquement, il est toutefois plus exact de préciser que, dans ce cas, c’est l’article 35 qui fonde cette majorité.

Dans une copropriété représentant 1 000 tantièmes, il faut donc obtenir plus de 500 voix favorables au premier vote.

À Paris, le DPU est institué sur les zones U du PLU ainsi que sur les périmètres des PSMV du Marais et du 7e arrondissement. La situation exacte de l’immeuble doit néanmoins être vérifiée avant de déterminer définitivement la majorité applicable. Règles d’Urbanisme

Pour une copropriété parisienne qui souhaite valoriser son potentiel constructible afin de financer ses travaux, cette différence de majorité peut avoir une importance déterminante.

Oui.

Lorsqu’une cession du droit de surélévation située en zone de DPU est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la passerelle de l’article 25-1 peut s’appliquer.

L’article 25-1 prévoit que lorsqu’une assemblée n’a pas adopté une décision à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins un tiers de ces voix, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. Légifrance

Cette rédaction permet d’appliquer la passerelle à une décision soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires par l’article 35.

Exemple de second vote en zone de DPU

Une copropriété représente 1 000 tantièmes.

Au premier vote, la cession du droit de surélévation recueille 450 tantièmes favorables.

La majorité des voix de tous les copropriétaires n’est donc pas atteinte. En revanche, le projet a obtenu plus du tiers des voix, soit plus de 333 tantièmes.

La même assemblée procède alors immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

La présence du DPU ne facilite donc pas seulement le premier seuil de majorité : sous certaines conditions, la passerelle de l’article 25-1 peut également jouer un rôle important dans l’issue du vote.

Une passerelle de majorité existe également lorsque la décision relève initialement de l’article 26.

C’est notamment le cas, en principe, pour une cession du droit de surélévation hors d’un périmètre soumis au DPU.

Lorsque la double majorité de l’article 26 n’est pas obtenue, mais que le projet recueille l’approbation d’au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 26-1 prévoit que la même assemblée procède immédiatement à un second vote.

Ce second vote a lieu à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Légifrance

On peut donc résumer les deux mécanismes ainsi :

Hors DPU : article 26 → éventuellement second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En zone de DPU : majorité des voix de tous les copropriétaires → éventuellement second vote à l’article 24.

Ces passerelles rendent particulièrement importante la préparation des résolutions et l’identification de la majorité applicable avant l’assemblée générale.

Pas nécessairement.

Le régime favorable prévu par l’article 35 en zone de DPU concerne spécifiquement la décision d’aliéner le droit de surélévation.

Or une opération peut nécessiter simultanément plusieurs décisions : cession du droit de surélévation, cession ou attribution de combles communs, modification du règlement de copropriété ou cession d’une autre partie commune.

Il ne faut donc pas considérer que la présence d’un DPU permet automatiquement de voter l’ensemble de l’opération à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Des combles communs restent une partie commune

Lorsque les combles constituent une partie commune, leur cession ou l’attribution d’un droit de jouissance exclusif doit être distinguée de la seule cession du droit de surélévation.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 26 mars 2020, n° 19-10.210, a ainsi jugé qu’une résolution accordant à deux copropriétaires la jouissance exclusive de combles communs devait être adoptée à la majorité de l’article 26, et non à celle de l’article 25. Légifrance

Cette jurisprudence est importante pour les projets de surélévation.

Le droit de surélévation peut bénéficier du régime particulier de l’article 35 en zone de DPU. En revanche, si l’opération nécessite également l’attribution ou la cession de combles communs, cet autre acte doit faire l’objet de sa propre analyse juridique.

Autrement dit, le DPU n’abaisse pas automatiquement la majorité applicable à toutes les parties communes nécessaires au projet.

Combles privatifs et rehaussement de toiture : le jugement du 7 juillet 2026

Une jurisprudence parisienne récente apporte une autre précision particulièrement intéressante.

Dans un jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 7 juillet 2026, n° 24/09700, une SCI était déjà propriétaire de deux lots constitués de greniers situés au dernier étage. Elle souhaitait transformer ces greniers en logements en procédant notamment à un rehaussement de la toiture.

La SCI considérait que son projet pouvait être assimilé à de simples travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, susceptibles de relever de l’article 25 b).

Le tribunal n’a pas retenu cette analyse.

Il a constaté que les greniers étaient privatifs mais que la toiture constituait une partie commune, que le règlement de copropriété n’attribuait pas spécialement le droit de surélévation à la SCI et que le projet impliquait un exhaussement de la panne faîtière ou de la ligne de faîtage.

Le tribunal en déduit que le projet constitue une véritable surélévation du bâtiment et implique un acte de disposition relatif au droit de surélévation, droit accessoire aux parties communes. Il écarte ainsi le régime de la simple autorisation de travaux de l’article 25 b) au profit du régime des articles 26 et 35.

Cette décision est particulièrement intéressante car elle montre que posséder les combles ne signifie pas nécessairement posséder le droit de surélever.

Elle ne doit cependant pas être interprétée comme posant une règle selon laquelle la présence de combles imposerait systématiquement l’article 26, même en zone de DPU. Le jugement porte avant tout sur la qualification du projet et sur la distinction entre une simple autorisation de travaux et l’exercice d’un véritable droit de surélévation.

Il s’agit par ailleurs d’un jugement de première instance : il doit donc être présenté comme une illustration récente et non comme un arrêt de principe de la Cour de cassation.

Le propriétaire du dernier étage, ou même des combles, n’est pas nécessairement propriétaire du droit de surélévation.

La Cour de cassation a apporté en 2026 une précision importante à ce sujet.

Dans un arrêt du 2 avril 2026, n° 24-15.059, publié au Bulletin, elle a jugé que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes, même lorsqu’elles sont spéciales à ce bâtiment, appartient au syndicat des copropriétaires. Cour de Cassation

Le fait d’être propriétaire du dernier étage, de la totalité des parties privatives d’un bâtiment ou des combles ne suffit donc pas nécessairement à disposer librement du droit de surélever.

La lecture du règlement de copropriété constitue ainsi une étape essentielle avant d’engager un projet.

Pour approfondir ce point, voir notre article « Qui est propriétaire du droit de surélévation dans une copropriété ? ».

L’article 35 prévoit également une règle particulière lorsque la copropriété comprend plusieurs bâtiments.

Lorsque la cession du droit de surélévation concerne un seul bâtiment, la décision doit être confirmée par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment concerné.

En principe, cette assemblée spéciale statue à la majorité applicable à la cession.

Lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre soumis au DPU, elle statue à la majorité des voix des copropriétaires concernés.

La structure juridique de la copropriété, l’existence éventuelle de plusieurs bâtiments et celle de parties communes spéciales doivent donc être examinées avant la rédaction des résolutions.

En principe, non.

La cession d’un droit de surélévation n’exige pas automatiquement l’unanimité des copropriétaires.

Selon la situation, elle relève de la majorité de l’article 26 ou, lorsque le bâtiment se situe dans un périmètre soumis au DPU, de la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue par l’article 35.

Certaines situations particulières peuvent néanmoins nécessiter l’unanimité. C’est notamment le cas lorsque l’opération conduit à aliéner des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Il faut donc éviter deux affirmations trop générales :

« une surélévation se vote toujours à l’article 25 », ou à l’inverse « une surélévation se vote toujours à l’article 26 ».

C’est la nature exacte de chaque décision soumise au vote qui détermine la majorité applicable.

Une opération de surélévation ne se résume pas à la question de la majorité.

Avant le vote, les copropriétaires doivent disposer d’informations suffisamment précises pour comprendre l’opération envisagée et ses conséquences sur l’immeuble.

Selon l’avancement du projet, le dossier peut notamment permettre d’identifier le volume de la surélévation, son principe architectural, les parties communes concernées, les conditions envisagées pour la cession du droit, les éventuelles contreparties accordées à la copropriété ainsi que les modifications à prévoir dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Une étude préalable permet également de distinguer ce qui relève réellement du droit de surélévation de ce qui relève d’autres parties communes ou de décisions juridiquement distinctes.

Cette préparation est particulièrement importante lorsque la copropriété souhaite valoriser son potentiel constructible pour financer un ravalement, une réfection de toiture ou d’autres travaux sur l’immeuble.

Pour les aspects réglementaires, voir également notre article « Surélévation à Paris : quelles règles du PLU bioclimatique ? ».

La majorité nécessaire à une surélévation ne peut être déterminée qu’après avoir identifié précisément l’objet du vote.

Lorsque le syndicat des copropriétaires réalise lui-même une surélévation destinée à créer de nouveaux locaux privatifs, l’article 26 s’applique.

Lorsque la copropriété cède son droit de surélévation, l’article 26 constitue également le principe. Mais lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain, l’article 35 permet de décider cette cession à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit le même seuil que celui de l’article 25.

Cette majorité assouplie ne doit toutefois pas être étendue automatiquement aux autres actes nécessaires au projet. La cession de combles communs, l’attribution d’un droit de jouissance exclusif ou la cession d’autres parties communes peuvent relever d’une majorité différente.

Avant de préparer les résolutions d’assemblée générale, il est donc nécessaire de vérifier conjointement le règlement de copropriété, la propriété des combles et de la toiture, la nature exacte des droits concernés, la configuration éventuelle en plusieurs bâtiments et la situation de l’immeuble au regard du DPU.

Une fois la faisabilité juridique et réglementaire établie, la copropriété peut également s’interroger sur la valeur économique du potentiel constructible. Voir Combien vaut le droit à construire d’un immeuble à Paris ?

Avant de préparer un vote en assemblée générale, il est essentiel de vérifier la faisabilité réglementaire, architecturale et technique du projet, mais également la nature exacte des droits à céder et les majorités applicables.

RM Architecte accompagne les copropriétés parisiennes dans l’étude de leur potentiel constructible et la valorisation de leur droit de surélévation, depuis l’étude de faisabilité jusqu’à la conception et à la réalisation du projet.