Qui est propriétaire du droit de surélévation dans une copropriété ?

Le droit de surélever un immeuble n’appartient pas automatiquement au propriétaire du dernier étage : dans le silence ou la contradiction des titres, il constitue un droit accessoire aux parties communes et appartient donc collectivement au syndicat des copropriétaires. C’est ce que prévoit l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, et la Cour de cassation l’a encore confirmé dans un arrêt du 2 avril 2026, n° 24-15.059, en jugeant que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes appartient au syndicat des copropriétaires, même lorsque ces parties communes sont spéciales à un seul bâtiment. Légifrance Concrètement, cela signifie qu’un copropriétaire ne peut pas décider seul de construire ou de céder ce droit, même s’il possède le dernier étage ou les combles : la réalisation ou la cession du droit de surélévation doit faire l’objet d’une décision collective en assemblée générale. La majorité applicable dépend toutefois de la nature exacte de l’opération. La cession du droit de surélévation relève en principe de la majorité de l’article 26 ; lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain, l’article 35 prévoit toutefois que cette cession est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. D’autres décisions nécessaires au projet, notamment lorsqu’elles concernent des combles ou d’autres parties communes, peuvent relever d’une majorité différente. Légifrance Pour connaître précisément les règles de majorité applicables, voir notre article Quelle majorité en assemblée générale pour autoriser une surélévation en copropriété ?. Ce caractère collectif permet à une copropriété de valoriser son droit de surélévation afin de financer tout ou partie de ses travaux, le bénéfice de l’opération revenant alors à la copropriété et non à un seul copropriétaire. Avant toute démarche, il reste indispensable de vérifier le règlement de copropriété, qui peut contenir des dispositions particulières relatives au droit de surélévation, à la toiture ou aux combles. Ces dispositions font partie des raisons pour lesquelles certaines copropriétés ne peuvent pas céder leur droit de surélévation