Qui est propriétaire du droit de surélévation dans une copropriété ?

Le droit de surélever un immeuble n’appartient à aucun copropriétaire pris individuellement, pas même au propriétaire du dernier étage : il fait partie des parties communes de l’immeuble et appartient collectivement au syndicat des copropriétaires. C’est un principe que la Cour de cassation a réaffirmé en avril 2026, en confirmant que la propriété du droit à construire en surélévation relève de la collectivité des copropriétaires et non d’un lot déterminé, sauf mention contraire explicite dans le règlement de copropriété. Concrètement, cela signifie qu’aucun copropriétaire ne peut décider seul de construire ou de céder ce droit, même s’il occupe le dernier étage de l’immeuble : toute décision de valorisation, de cession ou de construction doit être votée en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 pour les immeubles parisiens (l’intégralité du territoire de Paris étant couverte par le droit de préemption urbain, l’article 26 ne s’applique pas). C’est précisément ce cadre collectif qui permet à une copropriété de valoriser ce droit pour financer ses travaux de rénovation : la décision, comme le bénéfice financier qui en découle, profite à l’ensemble des copropriétaires et non à un seul d’entre eux. Avant d’envisager toute opération, il est donc essentiel de vérifier le règlement de copropriété de l’immeuble, qui peut dans certains cas contenir des clauses particulières encadrant ou réservant ce droit.