Prix d’une surélévation à Paris : quel budget prévoir ?

En règle générale, le coût des travaux d’une surélévation complète à Paris est estimé entre 5 000 € et 7 000 € TTC par m² de surface créée. Il convient toutefois de préciser que ce montant dépend largement de la structure de l’immeuble existant, de la complexité du chantier, des renforcements nécessaires, du niveau de finition ainsi que des transformations à réaliser dans le logement existant.

Combien coûte une surélévation à Paris ?

Le prix d’une surélévation varie selon la configuration du bâtiment, la surface créée, les contraintes structurelles, les conditions d’accès au chantier et le niveau de finition recherché. Les fourchettes ci-dessous permettent d’établir un premier ordre de grandeur du budget.

Ces montants sont donnés à titre indicatif. Chaque projet de surélévation présente des contraintes spécifiques : structure de l’immeuble, toiture existante, accès au chantier, échafaudage et grutage, renforcements nécessaires, niveau de finition et importance des transformations à réaliser dans le logement existant.

Facteurs influençant le coût d’une surélévation

Le coût d’une surélévation dépend largement des éléments ci-dessous :

• La structure de l’immeuble existant : la capacité des murs porteurs, planchers et fondations à supporter le nouvel étage doit être vérifiée. Lorsque des renforcements sont nécessaires, leur coût peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros supplémentaires.
• La toiture existante : une surélévation nécessite généralement la dépose de la couverture et de la charpente existantes, puis la création d’une nouvelle toiture. Selon la configuration du bâtiment, la mise en place d’un parapluie provisoire peut également être nécessaire pendant les travaux.
• Les conditions d’accès et la logistique du chantier : à Paris, l’échafaudage, le grutage, les moyens de levage, l’évacuation des matériaux et l’occupation temporaire du domaine public peuvent représenter une part importante du budget.
• La transformation du logement existant : lorsqu’une surélévation permet d’agrandir un appartement, il est très souvent nécessaire de repenser l’organisation du logement existant. La création d’un escalier, la modification des circulations, le déplacement de cloisons, d’une cuisine ou d’une salle de bains et la reprise des réseaux peuvent augmenter sensiblement le coût global du projet.
• La création d’un logement indépendant : elle génère généralement des coûts supplémentaires liés à la prolongation de la cage d’escalier, aux éventuelles adaptations en matière de sécurité incendie, aux nouveaux compteurs électriques et d’eau, aux modifications des colonnes montantes et aux raccordements des nouveaux réseaux.
• Le niveau de finition : le choix de grandes baies vitrées, de menuiseries sur mesure, de matériaux haut de gamme, d’une terrasse ou d’aménagements intérieurs spécifiques peut faire dépasser sensiblement la fourchette moyenne de 5 000 à 7 000 € TTC/m².

Structure et renforcements

Avant toute surélévation à Paris, il est indispensable de vérifier que le bâtiment existant peut supporter les nouvelles charges.

Cette analyse est généralement réalisée avec l’aide d’un bureau d’études structure.

Il faut notamment étudier les murs porteurs, les poutres, les planchers, les façades et, lorsque cela est nécessaire, les fondations.

Dans certaines configurations, la structure existante présente des capacités suffisantes et les adaptations restent limitées.

Dans d’autres cas, la réalisation de la surélévation nécessite des renforcements importants :

• création de poutres métalliques ;
• renforcement des planchers ;
• reprises de maçonnerie ;
• création de poteaux ;
• transfert des nouvelles charges vers les éléments porteurs existants ;
• interventions éventuelles jusqu’aux fondations.

Ces travaux peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros supplémentaires et constituent l’un des principaux facteurs de variation du coût d’une surélévation.

Dépose de toiture et création de la nouvelle toiture

Une surélévation nécessite généralement de déposer partiellement ou totalement la toiture existante.

Sur un immeuble parisien, cette intervention peut notamment concerner :

• la couverture en zinc ;
• la charpente ;
• les ouvrages de zinguerie ;
• les conduits de cheminée ;
• certaines souches ;
• les équipements techniques présents en toiture.

Pendant cette phase, le logement et l’immeuble doivent rester protégés contre les intempéries.

Selon la configuration du chantier, il peut donc être nécessaire de mettre en place un parapluie provisoire au-dessus du bâtiment.

Une nouvelle toiture doit ensuite être réalisée : toiture en zinc, toiture à pans, toiture-terrasse ou combinaison de plusieurs systèmes.

La dépose de la toiture existante et la réalisation de la nouvelle couverture représentent donc une part importante du budget. Ces interventions sont notamment visibles dans ce projet de surélévation complète d’un immeuble à Paris.

Échafaudage, grutage et logistique

Un chantier de surélévation présente une difficulté particulière : les travaux se déroulent plusieurs étages au-dessus du niveau de la rue.

Les matériaux doivent être acheminés jusqu’à la toiture tandis que les éléments déposés doivent être évacués.

Selon le projet, il peut être nécessaire de prévoir :

• un échafaudage sur rue ou sur cour ;
• un monte-matériaux ;
• une grue mobile ou un camion-grue ;
• différents moyens de levage ;
• une occupation temporaire du domaine public ;
• des protections spécifiques dans les parties communes.

Dans certaines rues parisiennes étroites ou très fréquentées, l’organisation du chantier peut être particulièrement complexe.

L’échafaudage, le grutage et la logistique peuvent ainsi représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Façades, menuiseries et aménagement intérieur

Une fois la structure créée, le nouvel étage doit être entièrement fermé, isolé et aménagé.

Les travaux comprennent notamment :

• isolation thermique et acoustique ;
• façades et parements extérieurs ;
• fenêtres et baies vitrées ;
• couverture et étanchéité ;
• garde-corps ;
• cloisons et doublages ;
• électricité ;
• plomberie ;
• chauffage ;
• ventilation ;
• revêtements de sols ;
• peinture ;
• menuiseries intérieures ;
• salle de bains ;
• cuisine lorsque le programme en prévoit une.

Le niveau de finition a naturellement une influence importante sur le coût.

De grandes baies vitrées, des menuiseries sur mesure, des matériaux haut de gamme, une terrasse ou du mobilier intégré peuvent facilement faire dépasser la fourchette de 7 000 € TTC/m².

Modification de l’appartement existant

Lorsqu’une surélévation est réalisée pour agrandir un appartement existant, son coût ne se limite généralement pas aux nouvelles surfaces créées.

Pour que la surélévation s’intègre correctement au logement, il est fréquemment nécessaire de repenser une partie importante, voire la totalité de sa distribution intérieure.

La création du nouvel escalier constitue notamment un élément essentiel du projet.

Il faut créer une trémie dans le plancher existant, réaliser l’escalier et prévoir les éventuels renforcements nécessaires autour de cette ouverture.

La position de cet escalier peut entraîner :

• la suppression ou le déplacement de cloisons ;
• la modification de chambres ;
• la création de nouveaux dégagements ;
• le déplacement de portes ;
• la modification d’une cuisine ou d’une salle de bains ;
• la reprise des réseaux électriques et de plomberie ;
• la reprise des sols, plafonds et peintures.

Dans certains projets, la surélévation permet même de repenser complètement l’organisation du logement.

Il peut par exemple être intéressant d’installer le séjour et la cuisine dans le nouvel étage afin de bénéficier de davantage de lumière, de vues plus dégagées ou d’un accès direct à une terrasse, tandis que les chambres sont redistribuées dans les niveaux existants.

C’est notamment le cas dans ce projet de surélévation et création d’une terrasse à Paris 16e, où la création de nouvelles surfaces s’accompagne d’une transformation importante du logement existant.

Une surélévation créant 40 ou 50 m² peut ainsi entraîner des travaux sur une surface beaucoup plus importante dans l’appartement existant.

Il faut donc distinguer le coût de création des nouvelles surfaces du coût de restructuration ou de rénovation du logement existant.

Création d’un appartement indépendant

Certains projets de surélévation consistent non pas à agrandir un appartement existant, mais à créer un nouveau logement indépendant.

Cette configuration entraîne généralement des coûts supplémentaires.

Le nouveau logement doit notamment disposer de son propre accès depuis les parties communes et de réseaux adaptés à son fonctionnement autonome.

Il peut être nécessaire de :

• prolonger la cage d’escalier jusqu’au nouvel étage ;
• créer une nouvelle volée d’escalier ;
• créer un nouveau palier ;
• prolonger les parois de la cage d’escalier ;
• réaliser des renforcements structurels ;
• créer de nouvelles portes palières ;
• adapter l’éclairage des parties communes.

La prolongation de la cage d’escalier peut également avoir des conséquences en matière de sécurité incendie.

Selon la configuration du bâtiment et la réglementation applicable, il peut être nécessaire d’adapter notamment le désenfumage de la cage d’escalier, son exutoire, certaines portes, certaines parois ou différentes gaines techniques.

Lorsque l’immeuble possède un ascenseur, la question de son éventuel prolongement jusqu’au nouvel étage peut également se poser et représenter un coût important.

La création d’un logement indépendant nécessite également de prévoir ses propres équipements et raccordements.

Selon la configuration de l’immeuble, cela peut nécessiter :

• un nouveau raccordement électrique ;
• un nouveau compteur électrique ;
• une modification ou un prolongement de la colonne montante électrique ;
• un nouveau comptage d’eau ;
• le prolongement des réseaux d’alimentation ;
• la modification des évacuations d’eaux usées et d’eaux-vannes ;
• de nouvelles gaines techniques ;
• une ventilation adaptée ;
• un système de chauffage et de production d’eau chaude approprié.

Ces interventions viennent s’ajouter au coût de construction de la surélévation.

Dans le cas de la création d’un appartement indépendant, la fourchette de 5 000 à 7 000 € TTC/m² doit donc être considérée comme un ordre de grandeur et non comme un plafond.

Le coût d’une surélévation ne peut pas être déterminé précisément à partir de la seule surface créée.

Pour une première estimation, on peut néanmoins retenir les exemples suivants.

Pour une surélévation de 50 m², la création des nouvelles surfaces représente généralement un budget d’environ :

250 000 à 350 000 € TTC.

Pour une surélévation de 100 m², l’enveloppe correspondant aux nouvelles surfaces peut être estimée autour de :

500 000 à 700 000 € TTC.

Ces montants doivent toutefois être complétés lorsque le projet nécessite :

• une restructuration importante de l’appartement existant ;
• des renforcements structurels particuliers ;
• des interventions importantes sur les parties communes ;
• la création ou la modification des réseaux ;
• des études techniques spécifiques ;
• des travaux avec un niveau de finition particulièrement élevé.

Il faut également prévoir différents frais qui ne sont pas nécessairement compris dans le prix des travaux :

• relevé de l’existant ;
• géomètre ;
• sondages ;
• étude structure ;
• éventuelles études techniques complémentaires ;
• honoraires de l’architecte ;
• bureau de contrôle lorsqu’il est nécessaire ;
• assurance dommages-ouvrage ;
• frais liés à l’occupation du domaine public.

Enfin, une surélévation intervient par définition sur un bâtiment existant, parfois ancien, dont certaines caractéristiques ne peuvent être découvertes qu’au cours des travaux.

Il est donc prudent de prévoir une marge pour aléas de l’ordre de 5 à 10 % du montant des travaux, à adapter selon la connaissance du bâtiment et la précision des études préalables.

Au final, la fourchette de 5 000 à 7 000 € TTC/m² de surface créée constitue une bonne base pour évaluer le coût d’une surélévation à Paris, mais elle ne doit pas être considérée comme un prix forfaitaire.

Chaque projet doit être étudié en fonction de la structure du bâtiment, de la toiture existante, de la surface créée, de l’organisation du futur logement et des transformations nécessaires dans l’existant. Cette approche est notamment illustrée par ce projet de surélévation et création d’une terrasse à Paris 16e, dans lequel les nouvelles surfaces ont été pensées conjointement avec la transformation du logement existant.

RM Architecte est spécialisé dans les projets de surélévation à Paris et accompagne les propriétaires depuis les premières études de faisabilité jusqu’à la conception architecturale, aux autorisations administratives, à la consultation des entreprises et au suivi du chantier.

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